Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, kaufst du nicht nur vier Wände. Du kaufst ein bestimmtes Baujahr, eine bestimmte Technik, eine Lage mit ihrem Entwicklungspotenzial und ein energetisches Niveau. Bei Neubauten erhältst du in der Regel ein modernes Gebäude mit aktueller Haustechnik, sehr guter Wärmedämmung, häufig mit hochwertiger Ausstattung und oft mit Grundrissen, die genau auf heutige Mieterbedürfnisse ausgerichtet sind. Das reduziert anfangs deine Instandhaltung und wirkt positiv auf die Vermietbarkeit. Auch die Nebenkosten für die Mieter sind meist niedriger, was die Wohnung für viele Zielgruppen attraktiv macht.

Beim Bestand ist die Spanne größer. Eine Bestandswohnung aus den 90ern unterscheidet sich deutlich von einem Haus aus den 60ern oder einem denkmalgeschützten Objekt. Häufig liegen die Kaufpreise pro Quadratmeter im Bestand unter denen eines vergleichbaren Neubaus. Gerade in guten Lagen, in denen neu zu bauen kaum möglich ist, eröffnet der Bestand dir Zugang zu Märkten, die du über einen Neubau nicht erreichen würdest. Du kaufst dann zwar eine ältere Substanz, bekommst jedoch oft eine Lage, die bereits etabliert ist, mit einer gewachsenen Infrastruktur und klarer Mietnachfrage.

Wenn du bei der Kapitalanlage einen Vergleich ziehst, musst du daher zuerst die Rahmenbedingungen betrachten. Ein Neubau liefert dir Planbarkeit und technischen Standard. Der Bestand gibt dir Flexibilität bei der Lage und oft einen niedrigeren Einstiegspreis. Beides ist für sich genommen kein Vorteil oder Nachteil, es ist lediglich eine unterschiedliche Art von Investment.

Wenn von „passivem Einkommen“ gesprochen wird, klingt das oft nach „nichts tun und reich werden“. So einfach funktioniert es in der Realität aber nicht. Ein passives Einkommen per Immobilie entsteht nicht von heute auf morgen, sondern weil du einmal eine durchdachte Entscheidung triffst, die dir danach Monat für Monat Einnahmen bringt. Du tauschst nicht mehr permanent Zeit gegen Geld. Stattdessen baust du eine Einnahmequelle auf, die im Hintergrund für dich läuft.

Bei einer vermieteten Wohnung zahlst du die Immobilie über die Mieteinnahmen des Mieters ab. Im Idealfall zu 100 Prozent. Gleichzeitig gehört dir der Sachwert. Das bedeutet: Du erhältst laufende Mieteinnahmen und dein Vermögen wächst, weil die Immobilie als Kapitalanlage langfristig im Wert steigt. Damit das funktioniert, müssen jedoch einige Faktoren stimmen: die Lage, die Finanzierung, die Miethöhe, die laufenden Kosten und die Verwaltung der Immobilie. Wenn all diese Faktoren passen, wird aus einer einzelnen Entscheidung ein stabiles System.

Das Ganze wird vor allem dann passiv, wenn du dich nicht um Nebenkostenabrechnungen kümmern musst und nicht bei jedem tropfenden Wasserhahn aufspringst. Genau hier setzt professionelle Begleitung an. Denn der Unterschied zwischen „Ich habe eine Wohnung gekauft“ und „Ich habe ein funktionierendes System aufgebaut“ liegt oft in der Organisation der Immobilie.

Du profitierst in Berlin von einer seltenen Mischung aus wirtschaftlichem Rückenwind und strukturellem Angebotsmangel. Tech-Firmen, Forschungseinrichtungen und wachsende Dienstleistungscluster schaffen hochwertige Jobs, die Nachfrage nach gut gelegten Mietwohnungen bleibt dementsprechend hoch. Gleichzeitig zieht die Stadt weiterhin Menschen aus dem In- und Ausland an, was die Leerstandsquote niedrig hält und die Mieten stabilisiert. Neue Mobilitätsprojekte, zusätzliche S- und U-Bahn-Anbindungen sowie Radschnellwege verknüpfen weitere Quartiere mit der City und heben bislang unterschätzte Lagen. Für dich bedeutet das: Du sicherst dir Standorte mit planbaren Cashflows, die durch verbesserte Erreichbarkeit zusätzlich an Attraktivität gewinnen.

Berlin überzeugt außerdem durch verlässliche Rahmenbedingungen. Die Hauptstadt ist politischer, administrativer und kultureller Knotenpunkt, und diese Kombination trägt Beschäftigung auch in schwächeren Konjunkturphasen. Bei der Auseinandersetzung mit der Makrolage Berlin wird schnell deutlich, welches enorme Potenzial die Stadt zu bieten hat.